土地と住まいのコンサルタント

借地権とは、土地上（所有権）にある建物を所有するにあたり、

設定される権利を指す。

具体的には地上権と土地賃借権の設定を指し、そうした権利関係が設定されて

土地自体を底地権と呼ぶ（正式な法用語ではない）

通常は土地の持ち主（所有権者・底地権者）に対して借地権の目的となる

建物を有する者（借地権者）が借地料を払い、賃貸を受ける形式が取られる。

土地の権利割合は地域により異なりますが、

底地権４（３）対６（７）が一般的と呼ばれる。

借地権問題を管轄する法令として借地借家法が存在するが、

施行された時代が古く、更新に関する問題や地代の値下げ（値上げ）問題を

いった様々な課題が存在している。

不動産の売買・交換・賃貸等の取引を行う際に、不足の損害や
トラブルを回避するために、買主・貸主等に対して不動産業者が行うことを
宅地建物取引業法35条により定められた説明を指す。


要件として、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引主任者により
書面にて行うものと定められている。

説明事項は
登記された権利の種類・内容等
都市計画法・建築基準法その他の法令に基づく制限
水道・電気・ガスの設備状況　　　　　等　多岐に渡る。

地盤調査は建物を建築する際、建築する建物に求められる地盤面の強さを

計測するために行われる調査を指す。

建物の種類により求められる地盤強度（地耐力）は異なる上、

調査方法自体も建築物の種類により異なってくる。

代表的な手法としてはSS式調査、ボウリング調査などがある。

木造物件の場合にはＳＳ式調査が一般的であり、

一定重量の重りを付けた金属製の棒を回転させ、

重りの重量により、金属棒がどの程度の深さまで、どれくらいの回転数で

地盤に入っていくかによって地盤強度を判定する。

また、コンクリートの工作物（よう壁）などでは、サイ加試験等の特殊な試験が行われ、

一定量の重りが１時間で何センチ地面に沈むかを数時間かけて計測する。

地盤改良は建物を建築する際、地盤軟弱等による地盤沈下を防止するために

行われる建築工程を指す。

建築基準法上においても、建物の種類により必要な改良基準が定められており、

地盤調査の結果、必要な地耐力が得られない場合には、物件に適した方法で

地盤改良が行われる。

地盤改良にはいくつか種類があり、

鋼管杭を打ち込む方法や、土地の表層をコンクリートと攪拌して地盤を

強固にする表層改良。

支持層まで、コンクリートの柱を埋め込む柱状改良などがある。

但し、地盤改良を行わなくとも、十分な地耐力を有する場所もあり、

地盤改良を行っていないことが必ずしも、

建築における不備ではないことに注意が必要である。

在来工法は木造建築の工法の一つ。

正式名称を「木造軸組構法」と称する。

２×４工法と並び、我が国における木造建築の代表的な工法である。

２×４工法が構造用合板を利用した「面」によって支える工法であるのに対して、

在来工法は柱、梁といった線（点）で支える点が特徴的である。

在来という呼び名のとおり、日本で古来から行われてきた伝統的な建築方法であり、

２×４工法に比べ、通気性等の部分で優れていると言われる。

高温多湿な我が国の風土に適応して発達した工法といえよう。

但し、２×４工法と比べ、構造が複雑であり、施工技術についても高度な技量が要求されるため、

施工者の技術による完成度の差や、施工期間が長期化するといった問題点もある。

サブリースとは不動産用語で、賃貸物件の一括借り上げを指す。

直訳すれば又貸し、転貸という意味になるが、

不動産業界では婉曲に一括借り上げと表示することが多い。

賃貸物件の空室リスクを下げるという切り口で、

市場価格より廉価で賃貸物件を借り上げ、サブリース会社が集客業務を行い

利益をあげるビジネススタイル。

貸主としては、家賃収入は少々低下するが、空室リスクがなく、

退去・新規契約などの雑務から解放されるため、

一定の人気を博している。

最低敷地面積とは、都市計画により定められてる住宅建築用地の面積制限を指す。

行政が定める都市計画は都市の外観や建築制限を含むが、最低敷地面積もまた

こうした街並み作りを促進するために設立された建築制限である。

実際には既存住宅等の例外を除き、一定広さを確保した敷地にのみ、

住居の建築を認める形式で規制を掛けている。

最低敷地面積は各行政が定めるため、制限面積も１６５㎡、１２５㎡、１００㎡以上と様々であるが、

おおよそ共通している考え方として、主に閑静な住宅街を形成したいと行政側が考えている

地域、具体的には第一種低層住居専用地域等の住居系の用途地域に存するエリアが

規制対象となることが多いようである。

また、同じ行政区分においても容積率・建ペイ率の制限が厳しければ厳しい程

最低敷地面積の規制が厳しくなる（建築許可に必要な敷地面積が広くなる）傾向にある。さ

サイディングとは、セメントを主原料とした板状の建築用外壁材を指す。

耐火性に優れた不燃材が使用されており、工場で大量生産される定型の板状商品を

使用建物のデザイン、形状に合わせて、カットして貼り付ける方法で使用される。

各建材メーカーごとに、様々な形状、質感の商品を発売しているが

厚さについては１２ｍｍ～３５ｍｍ程度が一般的である。

デザインについては、モルタル吹きつけのような目の細かいものから、

タイル調、レンガ調等様々あるが、あまり模様の大きいものは貼り付け時にカットする際

模様の繋ぎが難しいとされる。

また、主原料に関しても、セラミック製の商品、金属系の商品等、様々なタイプのものが

開発されている。

平成２０年に入り、１２ｍｍサイディングはほぼ姿を消し、１４ｍｍサイディングが主流となった。

固定資産税とは土地や家屋を対象として課税される地方税である。

償却資産についても課税されるが、

不動産用語を対象とした用語解説につき、今回は言及しないものとする。

土地・家屋に関しては、法務局に備えられた登記簿等により

行政が課税を行う。

税率は１．４％であり、土地・家屋の固定資産評価額に表記税率をかけて算出される。

固定資産評価は土地の場合、路線価を基準に算出される。

但し、前面道路の幅員や地形によっても一定の基準で評価額算出に反映されるため、

明確な算出基準は公開されていない。

建物に関しては、建物の構造により、㎡あたりの評価基準が明確にされている。

土地との最大の相違点は、建物の経年変化を考慮した償却がなされる点である。

尚、居住用財産等に関しては、表記の基準により算出された固定資産評価額に

控除が加わり、

税額が軽減される場合がある。

不動産業界で更新料といった場合、契約更新料を指す場合が多い。

主に建物賃貸借、土地賃貸借にて、契約更新時に借主が貸主に対して支払う金銭を指す。

金額については様々だが、

建物賃貸借、居住用の場合には賃料１ヶ月程度の契約が多い。

土地賃貸借に関しては議論の多いところであり、契約によりまちまちであり、

更新料問題のトラブルが頻発する要因ともなっている。

更新料自体に括弧たる法的根拠はないが、商慣習などから

不要とも断じられず、解釈を巡って多くの議論が存在する。

近年では、契約上の特約として予め取り決めを行い、紛争を防止すべく努力が行われている。

特約で取り決められている場合には、法的根拠、解釈に拘わらず、

著しく借主に不利な条件では無い限り、有効とされる。

公簿面積は土地面積を表す際、法務局に備え付けられ登記簿謄本上に
記載されている面積のこと。

登記簿上の面積であるため、実測面積と差異がある場合が多い。

不動産取引に際しては、契約書等に記載されている土地面積が
公簿面積であるか実測面積であるか明記することになっている。


尚、対となる実測面積については実測面積の項をご参照下さい。

公図は,、法務局に備えられた図で、土地の地番及びおおよその形状を

示した地図を指す。

主に不動産調査などに利用され、登記簿謄本とリンクしているため、

所在が確定できない土地などの位置や形状を知るのに役立つ。

旧土地台帳施行細則第2条の規定に基づく地図を指すことが多いが、

不動産登記法第14条第1項に規定する地図

不動産登記法第14条第4項に規定する地図に準ずる地図を指すこともある。

また地域によっては「公図混乱」（公図が混乱しており、原状の敷地状況との

整合性が取れない状態）や図面上の不備、方位の誤りや寸法の

不一致なども多いため、

あくまでも、参考として用いる資料となっている。

下水調査とは不動産業者が不動産売買に際して（主に売買）行う

物件調査の一つを指す。

不動産調査においては、取引対象自体に引き込まれている下水の

設備概要及び全面道路に敷設されている本管の状況までを

買主に説明することとなっている。

下水の全面道路本管は横浜市の場合、各区の土木事務所において

敷設位置、管経等を調べられる。

但し、敷地内の設備状況に関しては、行政機関に資料が残されていることは

ほとんど無く、自力での調査が求められる。

それだけに、他人の下水管が取引対象物件の敷地内を通過していた等の

調査上の事故も多い箇所である。

特に、住宅が密集している地帯ではこうした配管越境等を防ぐために、

下水に色水を流し、下水経路を調査するといった綿密な作業が要求される

場合もある。

現地販売会とは売物件を販売する際に、不動産業者が物件所在地で行う販売会を指す。

同様の販売会を指す言葉として、「売り出し」「オープンルーム」等の呼び方もある。

形態は様々で中古戸建、中古マンションを始め、土地売りの場合には更地で行われる

こともある。

一般的には、売物件において幟や垂れ幕等を用いて、集客を狙うものであるが、

販売会前には、近隣エリアへの広告チラシの配布等の事前周知活動が

行われる。

よって、中古物件等で現所有者が居住中の場合には、周辺環境や売主のプライバシー

保護の観点から、現地販売会を行わないのが一般的。

売物件の売主が不動産業者である場合に関しては、売主自ら販売を行うことは稀であり

他の不動産業者へ委託して販売を行うケースが多い。

建築基準法は国民の生命・健康等を護るために

建物の敷地・設備・構造等に関しての基準を定めた法律を指す。

本法は大正8年に定められた市街地建築物法を元に、

昭和25年5月24日に定められた。

日本における建築法規の基礎となる法律であり、

都市計画上の建築制限なども本法を基準としている。

平成１９年に行われた、耐震偽装問題に関わる改正は記憶に新しいが、

天災等の事件を引き金に改正が繰り返されている。

嫌悪施設とは不動産取引上で問題視される可能性がある

対象物件周辺にある施設をを指す。

具体的には、墓地、火葬場、塚、ゴミ処理場等を指す。

ただし、嫌悪施設にあたるかどうかは個人的な感覚の差があるため

その判定は非常に困難である。

よって、取引の安全を最優先すべき不動産業者としては

買主の購入意欲を左右する可能性が多少でもある施設については

契約締結以前に告知することが望ましいとされている。

尚、嫌悪施設から物件の距離については

判例等から、告知すべきか、告知せざるべきかの判断が行われる

ケースが多いが、

不動産取引という取引の性質上、念には念を入れ

告知距離を拡大して説明すべきであると考えられる。

掘削調査とは不動産物件を取引する際、

不動産購入後の新築工事等に備え、前面道路や該当工事に関わり

掘削工事が行われる可能性がある、道路部分の掘削等級や規制の概要を

調査する行為を指す。

具体的に道路掘削が必要となる工事は、水道・下水等の引き込み工事、

歩道の切り下げ工事などが該当する。

道路の舗装等級は該当道路の通行量や通行車種により異なっており、

Ｌ等級等の名称で区別されている。

トラック等の大型車両の交通量が多い道路では、車両の重量による

道路沈下を防ぐため、舗装形式もより強固なものになっている。

水道工事等で、一度掘削した道路は、工事前と同等級の舗装工事にて

復旧せねばならず、

舗装等級により復旧費用にかなりの差異が発生する。

また、掘削規制が設定されている道路ではより高額な復旧費用が発生がするため

更なる注意が必要である。

区分所有建物とは建物の中で、１つの建物内を区分して異なる所有者を有する

建物を指す。

一般的には分譲マンションなどが代表的であり、部屋ごとに異なる所有者が

おり、登記上も建物の一部を所有している者といて認識される。

分譲マンション以外でも、１つの建物を二分して相続した場合など、

例えば６階建てで１～３階が兄・４～６階が弟の所有といった場合も

区分所有建物と認知される。

分譲マンションのように、管理組合、規約といったルールが定められた物件に

比べ、個人同士で区分所有を行っている場合にはトラブルが多いため

取引には注意が必要である。