土地と住まいのコンサルタント

プレハブとは、既製品を組み合わせて建築を行う工法を指す。

一般的には、現場事務所等、ごくごく簡易な作りの建築物を想像しがちだが、

２×４工法（木造住宅の工法の一つ）やプレキャストコンクリート造の建築物なども

既製品の規格部材を用いて建築を行う部分から、

プレハブ作りとして称される場合がある。

共通して部材加工の工程が省かれるため、建築単価が抑えられる点が特徴。

また、部材自体に共通の規格があるため、不良品の発生頻度が少ないのも特徴といえる。

埋蔵文化財とは文化財保護法第92条に定められた文化財を指す。

具体的には古墳・貝塚等の遺跡がこれにあたる。

不動産取引において、埋蔵文化財が確認されている地域に対象物件が存する場合には

注意が必要である。

文化財保護法では、建築工事中に埋蔵文化財を発見した場合、文化財保護法の指定を

受けた地域の開発行為にあっては、試掘や調査の記録作成が義務付けられているため、

不動産の資産価値が低下する恐れがある。

埋蔵文化財は各行政の教育委員会が管理をしており、

不動産調査に当たっては、文化財保護法の指定を受けた地域であるか否かは

大変重要な意味をしめる。

但し、指定区域であっても歴史的に重要でない遺跡や発掘が終了している遺跡もあるため

全ての指定区域内において、資産価値の低下が発生するとは限らない。

物件調査とは不動産業者が不動産取引に際して行う調査を指す。

主に宅地建物取引業法３５条に定められた重要事項説明の説明に付随する

調査を指すが、

３５条書面記載事項以外であっても取引の安全を図るために必要な調査も多く、

不動産取引におては必要不可欠な作業である。

物件調査は大別して「謄本調査」「行政調査」「現地調査」の３つに分類することができる。

謄本調査は、法務局に備えられた謄本・公図・地積測量図といった資料の取得および

調査を指す。

行政調査は、都市計画、建築基準法関係、その他の法令関係といった法令による

建築制限等の調査を指す。

現地調査は、取引対象物件の物件本体、周辺環境の調査を指す。

物件調査は、取引上の事故を防止する意味で非常に大きな役割を果たしており、

不動産業者の最重要作業の一つと言えるだろう。

　　　　　「筆界確認書」

筆界確認書は土地の境界を確認する為に交わされる書面を指す。

隣接する土地の所有者同士が、互いの土地の境界に同意したことを

しめすもので、

通常は、土地の測量図を添付し、署名・捺印して双方一通づつを

保有する形式をとる。

分・合筆登記や地積更正登記などの場合には

必要書類となっており、表記の登記が行われる可能性のある物件では

所得が望ましい。

捺印は、認めでもかまわないが、実印・印鑑証明書の添付を行い、

より強い意思表示とすることもしばしばある。

しかし、現代社会の状勢などに鑑み、印鑑証明書を添付しないケースも

増えつつある。

書式自体に有効期限はないが、分筆等を行う場合は再度境界標の位置

などを確認した上で、作業を行うべきである。

媒介（ばいかい）、不動産取引上で使用される場合には不動産取引における

取引態様を指す。

不動産の取引において、（売主・買主）（貸主・借主）等契約当事者間に介入して

取引の円滑化や安全性を確保するための作業を行うこと。

法律上は委任契約の一種と解釈される。

具体的には不動産業者が契約当事者間の取引関係を取り持つことを指し、

表記作業を行う不動産業者を媒介業者、仲介業者と呼ぶ。

不動産取得税とは、不動産を取得した際に課税される地方税法である。

取得は「購入」だけの意味に限らず、

家屋の新規建設・増改築・交換・贈与等も含まれる。

但し、相続に関しては例外的に、課税対象から外される。

課税標準は土地・建物の固定資産評価額であり、

基本税率は４％となっている。

また、住宅用地や住宅に関しては数々の税額軽減等を受けることができる。

新築住宅における１２００万円控除

土地の課税標準１／２評価

などがこれにあたる。

尚、軽減措置を受ける場合には、都道府県の各条例に従い、

申告を行うことと定められている。

不動産査定は主に不動産業者が行う実勢価格に基づいた不動産価格及び物件概要の

査定を指す。

不動産鑑定士が行う不動産鑑定評価と混同されがちだが、全く異質なものである。

不動産鑑定評価については、ある程度学問的に評価額算出プロセスが確立しているのに対して、

不動産査定はあくまで、売却可能な実勢価格に重きがおかれるため、

地域ごとの市場動向や金融機関の不動産評価額等、より具体的な要因が加味された

査定価格が算出される傾向にある。

実際の不動産査定のプロセスとしては、路線価・地価公示の資料提示。

近隣物件の売買事例、購入希望顧客の資金内容等を比較検討して算出しているケースが多い。

よって、車が入れない道に接している物件、近隣とトラブルを抱えている等、

土地としての評価はあるが、流通性に乏しい物件については、

不動産鑑定評価との間に大きな差異が発生することがある。

不動産鑑定士とは、不動産鑑定評価を報酬を受けて行うことのできる

国家資格者のことをさす。

無資格者が不動産の鑑定評価を行うことは禁止されており、

場合によっては罪に問われることもある。

国家資格者であり、監督官庁は国土交通省。

不動産鑑定評価にはいくつかの手法があり、

これらを駆使して、鑑定評価を導き出す。

一般に不動産会社が行っている査定報告等とは

その性質が異なり、鑑定価格と査定報告等との間に

価格的な差異が生ずる場合も多い。

不動産の売買契約を行った場合などに定められる不動産の引渡は

不動産の移転登記をもって完了となります。

不動産登記とは、土地・建物の物理的現況と権利関係を登記簿に登記するこ

とにより、一般に公示し不動産の所有状況を示す根拠とする行為です。

土地・建物に各々独立した登記簿が存在しており、表示形態も異なったものに

なっています。

尚、区分所有建物’（マンション）で敷地権登記をされていつものは

土地建物が一体化された登記簿となります。

不動産登記は、民法・不動産登記法及びその他政令等で定められ、

不動産登記の事務は、登記所（法務局）において登記官が行うものと

定められています。（不動産登記法）

配管越境とは、対象不動産の敷地内を対象不動産以外の物件が使用等している

水道・下水等の配管が敷設されていることを指す。

近年分譲されて建売住宅等においては、こうしたケースは稀であるが、

分譲時期から長い時間が経過している分譲地や元々が借地であった物件、

同じ敷地内に２棟以上の建物が建っていたものを、後から切り分けた場合などは

こうした配管越境が見られることがある。

不動産を取引する際、配管越境については敷地利用の問題や、故障時の対応等に

備え、越境者・被越境者の権利関係を明確にすることが望ましいとされている。

当然ながら、取引上の重要事項として説明されるべき点ではあるが、

入居中の場合などは、発見が困難である場合も多く、

注意を必要とする。

任意売却は、金融機関の抵当権が設定されている不動産物件において、

借入金の返済が困難になった場合に、対象不動産を債務者が自らの意思で売却することを指す。

これに対して、金融機関等により強制的に売却を迫られるケースを競売と呼ぶ。

債務者自らの意思による売却を任意売却と呼ぶが、

実際には、金融機関からの強い勧めや、債務整理を行う弁護士の勧めによって

行われるケースが大半である。

これは、競売による売却に比べ、任意売却による売却の方が

より高値での売却が可能なケースが多いためである。

但し、任意売却には抵当権者の合意が必要であり、数件の抵当権が設定されている場合には

全員の合意が取れず、債務者の意思に反して競売での売却へと向かうことも多い。

２４時間換気は、シックハウス症候群などの住宅における化学物質等による

健康被害の対策として、新築住宅に設置が義務付けるられた換気装置を指す。

住宅における化学物質は、各種建材はもちろん、クロスの接着材におけるまで

数多く使用されている（ホルムアルデヒド等）。

使用化学物質の規制は厳しくなってきているが、完全に使用を禁止する

ことはできず、表記の様な対策がとられた。

換気方法についても、いくつかの方法が認められており、

各居室に換気装置を設置する場合や、ドアなどの下部を一部カットして

建物の通気性を高めた上で集中的に換気する方法などもある。

納戸（なんど）、通常使われる場合には「物置」に近い意味で使われるが、

不動産用語としては建築基準法上、採光等の基準を満たせなかったため

居室表示できなかった部屋を指す。

通常の居室と比べれば、陽当たりが悪かったり、窓が小さかったりするが、

専用の物置スペースではなく実際には居室として使われているケースもある。

表記上は２ＬＤＫ＋Ｓといったように「Ｓ」サービスルームと表示されることも多い。

日影規制は、日照に係わる建物の高さに関する規制を指す。

「ひかげ」ではなく「にちえい」と読むのが一般的。

建築基準法により定められている規制であり、

冬至日に建築物が８～１６時（本州）までに生ずる影の影響を受ける

エリアについて制限を加えている。

つまりこの地域では、何時～何時までに建物の影が

ここまでに収まること。

といった具合に影の落ちる場所・時間により制限を加えている。

本規制に係わる、設計上の計算は確立されており、

大型マンションの建築等においては近隣説明会などで

「日影図」といった形で、説明されるケースがある。

道路認定は市や区といった行政機関が管理する公道について、

間違いなく管理者が行政であるといった認定を行う行為を指す。

認定道路につては、各行政機関において、台帳という形式にて

閲覧が可能であり、不動産取引を行う際には確認することが望ましいとされている。

稀に、公道であっても認定が下りていない道路があるため、

後々のトラブルを回避する意味でも重要な作業である。

また、道路自体が認定を受けていても、埋設されている水道・下水管等が

行政管理でない場合もあり、

こうした場合には、水道管などの破裂などに際して、

不動産購入者が自ら手配いを行い、費用負担をしなければならないケースもある。

費用自体が莫大な金額になる可能性もあり、注意が必要な事項である。

道路査定図は、行政が所有・管理する道路（公道）と公道に接する民間が持つ土地との

境界線を示した図面を指す。

公道は行政（官）の持ち物であるが、それを取りまく民地との関係が確定していない

ケースも多く、

この境界線が確定していない場合は分筆等の作業が出来ない場合が多い。

表記の理由から、道路査定が未完了の土地については、その資産価値自体を

脅かす可能性があるため、全公道の道路査定を完了すべく作業が急がれている。


しかしながら、道路である以上、当然長大な面積を有し、接する民地の件数も膨大で

あるため、査定が進まないケースも非常に多い。

また、１件の民間地土地所有者との間で裁判となり、数十年査定作業が保留されている

公道もある。

査定が完了した公道に関しては、各行政の関係部署において、

道路査定図の閲覧が可能である。

都市計画とは街作りにおいて、健全かつ秩序ある街並みを形成するために

作成される、計画の方針を指す。

具体的には、エリアごとの建築規制や、道路・水道等の都市計画施設の

設置なども組み込まれた街作りのビジョンである。

日本においては法令により

マスタープラン（おおよその方向性）
　　　　　　　↓
市街化区域及び市街化調整区域
　　　　　　　↓
地域地区（用途地域等　様々な地域分け）

とより詳細な街作りのルールが定められている。

登記事項証明書は法務局に備えられた登記簿の内容を

閲覧することを目的に発行される、文章を指す。

不動産業界においては不動産登記に関する証明書を

「登記事項証明書」と呼ぶ場合が多い。

表題部・甲区・乙区からなり、

表題部は物件の概要が記されており、

甲区には所有権に係わる事柄（差し押さえ、仮差し押さえ等）

乙区には抵当権などに関する記載がされている。

手数料を支払えば、法務局において誰でも自由に取得することができる。

近年はインターネットによる閲覧も可能になった（有料）