土地と住まいのコンサルタント

競売は債権回収を目的として、債権者が裁判所に対して申立てを行

い、裁判所がこれを売却する行為を指す。

読み方は「きょうばい」「けいばい」とも読むが、

不動産業界では「けいばい」と呼ばれることが多い。

競売申立の手続きがなされると、裁判所は民事執行法に基づき

物件の売却手続きを開始する。

基本的には入札形式がとられ、最低落札価格以上であり、最も高額な

入札を行った者に売却される。

アパートは１つの建物を間仕切りして、個々の部屋を貸し出す集合住宅を指す。

語源は英語の「apartment」である。

同じく共同住宅を表す言葉に「マンション」があるが、通常不動産業界においては、

１階～３階建、木・鉄骨等の建物をアパートと称することが多いが、

正式に定められた呼称の根拠はない。

尚、英語における「apartment」には表記のような意味合いはなく、

日本における独特の使い回し（和製英語）である。

敷金（しききん）とは、一般的に不動産賃貸借契約を行う際に、借主が貸主に対して

預けいれる金銭を指す。

法律上の解釈では、賃料その他の債務を担保する目的で借主が

貸主に預託する停止条件付返還債務としての性質を有する金銭と解釈される。

似た言葉に「権利金」があるが、権利金とは性質を異にする。

通常、契約終了時に、借主に債務不履行がない限りは返還されるが。

貸主・管理会社等により、敷金に対する解釈が異なる場合もあり、

近年、敷金返還に関するトラブルが問題視される傾向にある。

関西圏では敷金＝礼金と解釈され、基本的に返還されない金銭を指す。

実測面積は土地面積を表す際、実際に測量を行い
導き出された面積のこと。

実測面積であるため、法務局に備えられた登記簿上の
面積とは差異がある場合が多い。

また測量が行われた時期により測量方法が異なる
場合があり、
地積測量図が存在していても、再測量を行った場合に
差異がでることもある。

不動産取引に際しては、契約書等に記載されている土地面積が
公簿面積であるか実測面積であるか明記することになっている。


尚、対となる公簿面積については公簿面積の項をご参照下さい。

連帯保証人とは民法上、保証債務を負う者を指す。

保証人にはいくつか種類があるが、連帯保証人の特性としては

催告の抗弁権と検索の抗弁権はなく、債務者と全く同じ義務を負う点が上げられる。

つまり、債務者への通告や催促無く、また債務者の返済能力の有無を問わずに、

返済請求が可能な立場である。

不動産業界では、主に賃貸物件を借り受ける際に連帯保証人を必要とするが、

表記の法的立場はそのまま適応される。

連帯保証人というと、身元引受人のような立場であると錯覚しがちであるがため

注意が必要である。

尚、連帯保証人という観念は日本固有のもので諸外国にはこうした制度はない。

連棟式住宅はそれぞれが独立した住居が２つ以上連結している住宅を指す。

長屋造り、テラスハウスとも呼ばれる。

賃貸物件においては、珍しい形式ではないが、

近年では売買物件（建売住宅）においても一般化されつつある形式。

売買物件としては、各戸の住宅が連結しているため、

土地については敷地権を設定している。

尚、テラスハウスは各戸に専用庭が付いていることが本来の意味であったが、

単純に連棟式住宅を指す意味で使われることも多い。

礼金（れいきん）とは、一般的に不動産賃貸借契約を行う際に、借主が貸主に対して

受け渡す金銭を指す。

敷金とは異なり、解約時に返還されることはなく、

契約金の一部と解釈される。

起源は地方より都心部に単身上京してきた者に対して、

大家が世話役のような役割を果たしていたため、

大家が借主の面倒をみるお礼金として始まった制度。

関西圏では礼金を敷金と呼ぶケースがある。

利回りとは、不動産投資において使われる用語。

収益物件の１０年分の収益（基本的には賃料収入）÷物件価格

の式により導きだされる数値を指す。

通常は％で表し、物件の割安感や収益性を判定する基準の一つとなる。

利回りの表示には大きく分けて「表面利回り」、「実質利回り」の２種類があり

「表面利回り」は

物件購入時の諸経費、公租公課他当該物件を維持するための必要経費や

ローン返済額等の控除はなされていない状態での利回りを表す。

「実質利回り」は

表面利回りで差し引かれなかった、実質の諸経費を収益額から控除して求めるため

より具体的な収益計算が可能になる。

但し、実質利回りには明確な基準が存在しないため、

空室リスクを８０％見るか９０％見るか、修繕費をどの程度想定するかにより

控除額が変わってくるので、投資家個人個人が算出し

物件資料等には表示しない傾向にある。

融資特約とは、不動産売買の契約において、買主保護のために

締結される特約事項を指す。

不動産の売買契約において、買主が売買代金等に対して融資を利用する場合には、

融資が否認された場合に備えて、融資否認時、買主が売買契約の白紙解約の権利を

有する旨の特約を結ぶ場合がある。

融資特約なしの契約の場合、手付解約期限を経過したのちに、

融資が否認され、契約が履行できないた場合には、

違約解除となり損害賠償が発生する。

但し、融資の否認については、金融機関の都合にも大きく左右されるため

買主保護の観点から融資特約を締結するケースが多い。

ユニットバスとは、既製品の風呂設備を指す。

ワンルームマンション等に見られる、バス・トイレ・洗面台がセットになった

プラッシック製のバスルームを連想しがちだが、

浴室全体を１つのセットもの商品としている場合は全てユニットバスと呼ぶ。

よって、トイレ・洗面台が別室にあり、浴室だけ独立したものでも、

浴室自体が既製品であれば、ユニットバスとなる。

今日のユニットバスでは、窓付きの商品も登場しており、仕様も向上していいる。

注文住宅のタイル張り浴室などは別にして、多くの戸建て住宅でも

ユニットバスを使用しているケースが多い。

用途地域は都市計画法の地域地区により定められる、区域指定を指す。

１２種類の用途地域があり、それぞれ住居系・商業系・工業系などに分類できる。

計画的な街作りを行うために地域ごとの用途を定め、

街作りの上での混乱を避ける目的で設定されている。

具体的には第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域といった具合に

用途ごとに細かな建築規制が存在しているが、規制の元となっているのは

建築基準法の建築規制である。

なお、行政区分により制限の内容は異なっており、取引の際には注意が

必要である。

持分とは、不動産の物件に対する観念として、所有権の保有率を割合で示した数値を指す。

１つの所有権を半分づつ２名で保有した場合には、持分１／２を２人で保有したことになる。

持分による所有権の分割は民法上においても明確に定義された観念であり、

法務局に備えられた登記簿謄本上にも記載される権利関係の態様である。

不動産取引で目にするケースが多いのは、親子間、夫婦間などで

１つの建物・土地などを持ち合っているケースである。

１つの物件を２名共同などで購入した場合には、購入に際して支払った額に応じて

持分を分配することが望ましいとされているが、

（これに反する場合には、贈与とみなされる場合もある）

持分自体は流通性に乏しく、持分のみを第三者に売却することが困難であるため

相続・離婚問題において、トラブルの原因となるケースも多いため

取扱には注意が必要である。

マッピーとは横浜市が運営している都市計画図等、法令制限区域図の

閲覧サービスを指す。

当初は横浜市役所内の関係部署において、有料で閲覧（厳密には印刷から有料）する

ことができたが、

現在ではインターネット版が開発され、無料で閲覧、印刷が可能になった。
（市役所に設置されているものは現在でも有料）

閲覧したい地域の地図上に、用途地域、建ぺい率、容積率、都市計画施設等の

計画区域を表示するのが主な機能であり、

最近では建築基準法上の道路種別等の表示も可能になり、日々改良が加えられている。

尚、こうした都市計画図等の閲覧サービスは他の行政団体でも実施されているが、

操作方法等、表示方法等は行政機関により異なるため、注意が必要である。

マンション管理士とは分譲マンションの管理組合への助言や補助を

行う人材の確保を目的に設立された国家資格者を指す。

管理業務主任者と混合されがちではあるが、その性質は異なり、

分譲マンション管理に関するのコンサルタント的な資格である。

具体的には、管理組合の業務をサポートし、

専門的な知識を用いて、管理組合の円滑な運営を補助することを

主な業務としている。

建替えなど、今後に多くの課題を残している分譲マンション運営に対して

その活躍が期待されている。

マンションは１つの建物を間仕切りして、個々の部屋を使用する集合住宅を指す。

語源は英語の「mansion」である。

同じく共同住宅を表す言葉に「アパート」があるが、通常不動産業界においては、

アパートよりもより大規模で豪華、構造がＲＣ・ＳＲＣ等で、

アパートよりもより堅牢な作りの建物を指すことが多い。

不動産業界にてマンションといった場合は「分譲」「賃貸」の使い分けがなされる。

分譲マンションは個々の専有部分を区分所有する売買物件を指し。

賃貸マンションは１棟の建物の分割された居住部分を賃貸する賃貸物件を指す。

但し、分譲マンションの一室は賃貸する場合はこれも賃貸マンションと呼ばれるので、

売買・賃貸の取引態様による使い分けが通常。

歩道切り下げとは、道路部分において車道と歩道部分に高低差がある場合に

車の出し入れ等の利便性を図るため歩道部分を切り下げる行為を指す。

歩道・車道共に公道の場合が多いので、道路管理者（行政）の許可を受けて

切り下げ工事が行われる。

尚、工事自体は道路管理者（行政）が行うことはなく、工事申請者が自ら業者を

手配して施工しなければならない。

むろん工事完了後は、道路管理者が施工状況の検査を行い、

施工状況によっては、やり直し・補修等の作業が要求されるケースもある。

また、工事申請者の都合による工事となるので、費用負担は工事申請者側の負担となる。

ベタ基礎とは木造建築物における基礎（土台部分）の工法を指す。

基礎工法の種類には「布基礎」等いくつかの種類があるが

現在我が国で最も広く採用されている基礎工法である。

鉄筋の骨組みの周りに型枠を設置し、鉄筋と型枠の間にコンクリートを流し込む工法で、

基礎自体が非常に強固な作りであるのに加えて、コンクリートの面で

建物の加重を支えるため、様々な衝撃に対して優れた耐久性を持つ。

また、基礎下の地面に対しても面で接する為、建物の加重が地盤に対して

均等にかかり、不同沈下等の防止にも効果的であるとされている。

プレキャストコンクリート造とは鉄筋コンクリート造（以下　ＲＣ造）建築物の種類を指す。

ＲＣ造における一般的建築方法は鉄筋を組み、鉄筋の周りに型枠を設置し、

鉄筋と型枠の間にコンクリートを現場で流し込む方法で行われる（在来工法）。

それに対しプレキャストコンクリート造は工場において生産された配筋済みの

コンクリートプレートを組み合わせて建築を行う。

既製品コンクリートプレートを使用することにより、現場での作業効率が高く、

短期間での施工が可能である。

また、型枠に流し込んだ際に発生するコンクリートの気泡やセメントに含まれる

水分量等も、工場での生産であるため均一であり、

施工者の技術レベルによる仕上がりの差異が出づらい点も特徴と言える。

但し、コンクリートプレートの搬入車両は大型であるため、建築予定地の前道路、

土地の間口に一定以上の広さが求められる。

また、既製品の組み合わせであるため、特殊な形状の建物を建築する場合には

不向きであるとされている。